결론부터 말씀드리면, 이 사안은 법정갱신이 아니라 ‘약정에 의한 갱신’으로 보는 것이 타당합니다. 민법 제312조 제4항의 법정갱신은 전세권 존속기간 만료 시 아무런 합의나 계약 없이 묵시적으로 계속 사용한 경우를 전제로 합니다. 그런데 질문자님의 경우처럼 기간 연장을 내용으로 하는 재계약서를 작성했다면, 이는 당사자 간 합의에 따른 약정갱신에 해당합니다. 따라서 전세권의 존속기간이 연장되었다면, 제3자에 대한 대항력·용익권을 유지하려면 변경등기를 하는 것이 원칙적으로 필요합니다. 변경등기를 하지 않은 상태에서는 존속기간 만료 후 전세권의 용익물권적 효력은 소멸하고, 보증금 반환을 담보하는 담보적 효력만 남는 상태로 볼 여지가 있습니다. 이런 경우 향후 소유권 이전이나 분쟁이 발생하면 전세권자로서의 사용·수익 권한이 문제 될 수 있으므로 변경등기 여부를 정리해 두는 것이 안전합니다. 전세권은 등기 여부에 따라 제3자에 대한 대항력이 결정되므로, 재계약 후 변경등기를 하지 않으면 향후 건물 소유주가 바뀌거나 경매 등 예상치 못한 변수가 생겼을 때 전세권자로서의 온전한 권리를 주장하기 어려울 수 있습니다. 로시컴 심화상담을 통해 현재 계약서 문구와 등기 상태를 정밀 진단받으시고, 귀하의 전세권 효력을 완벽하게 유지할 수 있는 안전한 대응 전략을 마련하시기 바랍니다.