임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 발생합니다. 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다다만, 근저당권 설정등기 이후에 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 선순위 근저당권자보다 후순위가 되어 배당에서 불리한 지위에 놓이게 됩니다. 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 만약 근저당권자가 경매를 신청하는 경우:우선변제권을 가진 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금을 회수할 수 있습니다다만, 선순위 근저당권자보다 후순위인 경우 배당에서 불리할 수 있습니다. 소액임차인에 해당하는 경우, 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다 소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 지역별로 상이하므로 확인이 필요합니다. 임차인께서는 현재 본인의 대항력 및 우선변제권 보유 여부를 확인하시고, 확정일자 취득, 임차권등기명령 신청 등을 통해 권리를 확보하셔야 합니다. 또한 임대인과 보증금 반환에 대해 명확히 협의하시고, 필요시 법적 조치를 취하시기 바랍니다.